작은 규모의 전원주택 | 무허가 주택 이용, 가치를 높여보자

앞선 포스팅에서 무허가 주택의 활용에 대한 이야기를 시작한 숲건축입니다.

최근 숲건축에서는 무허가 주택을 활용하는 방안에 대하여 고민하고,

건축주님들의 고심을 덜어드릴 수 없을까 많은 의논을 하고 있었는데요.

마침 구체적인 의뢰가 들어왔습니다.

그래서 숲건축에서는 제안하는 이야기를 함께 공유하자는 생각으로 포스팅을 하게 되었답니다.

 

 

Check point.

건폐율

용적률

주거지역 환경

​

건폐율/용적률/주거지역 환경. 들어보신 분도 계실 테고 아니신 분도 계실 텐데요.

바로 건축 허가조건에 있어서 가장 기본적으로, 중요하게 차지하는 부분 중 하나입니다.

숲에 무허가 주택 문제로 의뢰가 들어왔다고 앞서 말씀드렸는데요.

 

 

의뢰가 들어온 단독주택은 전주시 덕진구 진북동에 위치해 있습니다.

사진을 보시면 아시겠지만 길이 좁은 빽빽한 동네에 있는 주택입니다.

아마 큰 도로도 멀리 있을 테고, 비상시에 구급차나 소방차 등의 진입 확보도 어려워

대지 활용에 난관이 있을 것으로 예상되는 상태이죠.

 

 

1.

​

주택이 없을 당시에는 대지의 상태입니다.

당연히 건축물이 없으니 땅만 남아있는 것이죠.

 

 

이렇게 비어있는 대지에 건축물을 지으실 때에는

건축법에서 요구하는 조건에 맞추어 건물을 지어야

법적으로 인정받으실 수가 있는데

이때 가장 첫 번째로 따지는 것이 건폐율, 용적률이 됩니다.

​

건폐율? 용적률? 자세히 설명해 드릴 건데요.

일단 건폐율은 전체 대지에서 법적으로 건물을 짓도록 허용하는 면적을 말합니다.

용적률은 쉽게 말해 허용되는 층의 면적을 말합니다.

​

 

 

예를 들어 내게 1000제곱미터의 대지가 있다 하더라도,

법적으로 허용되는 퍼센트에 한해서 건축물을 지을 수 있습니다.

사실 옛날 어느 개그의 말마따나,

그렇게 짓지 않는다고 당장 쇠고랑 차고 경찰이 출동하는 것은 아니에요.

하지만 건축물이라는 것은

사회의 활동과 교통수단에 큰 영향을 미치기 때문에

더불어 살아가는 사회의 불편함을 줄이기 위해,

대지에 대한 적절한 활용을 위해 법에서 명시한 기준에 따라

세워져야 당당한 건축물로서 허가도 받고,

타인에게도 불편하지 않은 공간 소비가 되는 것이랍니다.

대부분의 건축물은 이런 기준에 따라 세워지게 됩니다.

​​

그런데 건폐율, 용적률 외에도 요구되는

상세한 조건들을 무시하고 지어지는 주택들이 있습니다.

이럴 경우 법적으로 허가를 받을 수 없고

따라서 주택을 관리하면서 보호받아야 될 권리들도 보호받을 수 없게 됩니다.

 

2.

​

의뢰 들어온 전주 덕진구의 주택이 왜 무허가 주택이고

허가를 받을 수 없는지 살피기 위해 해당 주소로 도면을 찾아보았습니다.

그리고 도면을 토대로 현재의 상황을 표시해 보았는데요.

 

 

현재 단독주택이 있는 대지의 전체 면적은 119제곱미터 정도가 됩니다.

그리고 모퉁이에 있는 이 대지의 주변으로 막다른 곳이 있는 골목이 있고,

그 골목으로 휘어지는 다른 골목의 폭은 고작 1.2미터가량이 됩니다.

​

현재 이 대지에 있는 문제의 무허가 주택은 30평짜리입니다.

​

119제곱미터의 땅에 30평짜리의 주택.

이 대지에 있어도 되는 집일까요?

 

​ 원래 이 대지의 기본 건폐율과 용적률만 보더라도 21.n 평짜리의 주택을 짓는 것이 맞습니다. 이 지역은 제1종 일반주거지역이고, 건폐율 조건은 60%, 용적률 조건은 100~200%입니다. 그리고 주택을 지을 때에는 주차장법에 의해 차량을 주차할 수 있는 공간을 확보하고 지어야 하는데요. 그래서 기본 건폐율과 용적률에서 주차장 확보되는 공간을 제외해야 하고 거기다가 비상시 소방차 진입로 확보 등을 고려해 대지에서 일부분을 골목의 폭으로 내주어야 해서 결과적으로 이 대지의 건폐율로 본 가능한 평수는 15~16평 정도가 됩니다. 그런데 30평짜리의 주택이 있으니 이 주택은 허가받을 수가 없는 것이지요.   ​

 

3.

무허가 주택에 대해서는 법의 보호도 받지 못하고, 할 수 없는 것투성이 이지만

할 수 있는 것이 한 가지 있습니다. 바로 철거이죠.

그리고 허가받을 수 있도록 건축법에 맞는 주택을 다시 짓는 것입니다.

대지는 주택과 별개로 얼마든지 활용이 가능합니다.

 

 

하지만 문제는 원래 있던 주택은 30평짜리였는데, 다시 법을 지켜 신축하자니

활용할 수 있는 면적이 고작 15~16평뿐이라는 것이에요.

건축주님 입장에서는 무허가 집을 허물고 다시 짓는 것이 괜히

손해 보는 일은 아닐까 걱정을 하실 수도 있습니다.

​

앞서 말한 내용들을 이미 알고 계시는 건축주님들도 계신데,

섣불리 실행으로 옮기시지 못하는 여러 가지 이유가 있습니다.

그중 하나는 원래 있었던 무허가 집보다 새로 짓는 집의 면적이

너무나 작아지기 때문입니다.

​

작은 면적에 풍부한 구성을 이룬 주택이 필요하게 되는데요.

협소주택은 이런 조건의 대지에 가장 적합하게 들어맞는 건축물입니다.

건축법에 맞게 건폐율과 용적률을 따지면 면적이 생각보다 작아지게 되는데

​

 

작은 면적에서 지상으로 공간 활용을 적절히 해서

대지에 맞으면서도 유용한 주택을 짓는 것이죠.

 

 

.

그런데 아무리 잘 지은 주택이어도,

굳이 그 자리에 조그마한 면적의 집을 짓기만 하고

그만이면 조금 아쉬울지도 모릅니다.

 

허가되는 좋은 협소주택을 지은 것 외에

특별히 더 좋아진 건 없다는 느낌…

 

그런 경우에는 이 주택의 이점과 특징을 원하는 분들께 분양을 하셔도 좋지요.

허가받을 수 있는 주택도 새로 짓고, 물질적 이익도 따르게 하는 길이 됩니다.

 

 

이렇게 조금 다른 방향의 생각도 하실 수 있습니다.

협소주택을 짓고 싶고, 무허가 주택이 들어가 있는 정도의 대지가 있다면 좋겠는데라는 생각.

이럴 경우에는 무허가 주택이 있는 대지를 사시면 가장 좋은데요.

여기서 '무허가 주택이 있는-대지'라고 표현한 이유는 주택이 포함된 땅이지만

허가받지 못한 주택이라서, 값은 대지에만 매겨지기 때문입니다.

​

 

한마디로 무허가 주택이 있는 대지를 팔고 싶은

의향이 있는 분을 찾아 합의하에 대지를 확보한다면 좋겠죠.

​

무허가 주택은 대지를 소유한 분의 의지로 허물 수 있는 것이기에

주택을 허물고 새롭게 협소주택을 짓는 것이랍니다.

​

 

건축물의 시작은 대지입니다.

무허가 주택의 경우도 대지를 활용하는 길에서 방안이 시작되었으니까요.

다양한 시작에서의 공간 창출을 위해 숲건축은 늘 노력하겠습니다.

 

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