전원주택 도로 조건 정리! 공도·사도 차이점 쉽게 이해하기

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​전원주택을 계획 중이시라면, 건축 허가를 받기 위해

필지(대지)가 '도로'에 접해 있어야 한다는 사실을 알고 계실 것입니다.

하지만 도로에도 다양한 종류가 있어, 이를 정확히 이해하지 못하면

건축 허가에 어려움을 겪을 수 있습니다.

특히 '공도', '사도', '법정도로', '비법정도로' 등의 용어는

혼란을 야기할 수 있습니다.

오늘은 이러한 도로의 종류와 특징에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

도로의 기본 개념

건축법상 건축물을 짓기 위해서는 대지가 '도로'에 2m 이상 접해야 합니다.

이때의 '도로'는 단순히 통행로를 의미하는 것이 아니라

법적으로 인정된 도로를 말합니다.

따라서 도로의 종류에 따라 건축 허가 여부가 달라질 수 있습니다.​

 

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도로의 종류

1. 공도(公道)

공도는 국가나 지방자치단체가 관리하는 공공의 도로로, 일반적으로 '법정도로'에 해당합니다.​

국도, 지방도, 시도, 군도 등 도로법에 의해 지정된 도로를 말합니다.

공공의 관리와 유지보수가 이루어지고 건축법상 도로로 인정되어 건축 허가 시 유리

 

2. 사도(私道)

사도는 개인이 소유하고 관리하는 도로로 크게는

사도법상 사도와 사실상의 사도 두 가지로 나뉩니다.​

 

- 사도법상 사도 -

사도법상 사도는 「사도에 관한 법률」(사도법)에 따라

지자체의 허가를 받아 설치된 도로입니다.

즉, 개인이 만든 도로이지만 공도처럼 법적으로 ‘도로’로 인정받은 것이죠.

- 도시계획도로가 아닌 곳에 건축하려는 경우

- 법정 도로에 접하지 않는 토지에 건축이 필요한 경우

- 해당 지자체(시·군·구청)에서 사도 설치 허가를 받은 경우

이러한 조건을 충족해야만 ‘사도법상 사도’로 인정되어

건축법상 도로로 사용할 수 있습니다.

- 사실상의 사도 -

사실상의 사도는 말 그대로 법적으로는 도로가 아니지만

사람들이 실제로 통행하고 있는 길을 말합니다.

즉, 지자체의 도로 지정이나 허가를 받지 않은 개인 소유의 통로로

법적으로는 도로가 아닙니다.

겉보기에는 ‘길’처럼 보여도, 건축법상 도로로 인정받지 못하기 때문에

건축 허가가 나지 않는 경우가 대부분입니다.

 

사실상의 사도가 위험한 이유

건축 불허 : 가능성건축법상 도로에 2m 이상 접하지 않으면 건축 허가가 나오지 않습니다.

사실상의 사도는 법적 도로가 아니기 때문에 건축이 불가능할 수 있습니다.

소유권 분쟁 : 길의 소유주가 따로 있고, 동의를 얻지 못하면

통행이 막히거나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

지자체 관리 불가 : 도로 정비나 유지보수는 개인이 책임져야 하며

지자체가 개입할 수 없습니다.

향후 개발 제한 : 개발행위, 분할, 증축 등 각종 인허가에 제한이 걸릴 수 있습니다.

 

오늘은 전원주택을 계획하고 토지를 잘못 구입해서

건축을 하지 못하는 불상사를 미연에 방지하기 위해

숲건축이 공도와 사도에 대해 알아봤습니다.

 

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